Was sind Baumängel, die Rechte und Pflichten von Vertragspartnern

Bauschäden erkennen und beseitigen

Baumängel sind Abweichungen des Ist-Zustandes vom geplanten Soll-Zustand einer Immobilie. Das Objekt entspricht nicht dem vertraglich vereinbarten Soll-Zustand. Dadurch kann das Objekt erheblich an Wert verlieren. Zusätzlich gelten als Mangel auch Eigenschaften, die nicht die Funktion, sondern die Wertschätzung, zum Beispiel durch Schönheitsfehler, negativ beeinflussen. Zudem werden als Baumängel Abweichungen vom Ist-Zustand hinzugezählt, die trotzdem einen objektiven Mehrwert darstellen. Als Negativum gilt ebenso ein erhöhtes Schadensrisiko am Bauobjekt.
Ein erheblicher Mangel liegt immer dann dann vor, wenn das Risiko für Folgeschäden erhöht ist und hohe Mängelbeseitigungskosten entstehen können. Baumängel stellt der Bauherr während oder nach Beenden des Vorhabens bei der Bauabnahme fest. Bei der Bauabnahme übergibt das Bauunternehmen dem Bauherrn oder Auftraggeber das Objekt. Werden Bauschäden nicht bei der Bauabnahme, sondern danach festgestellt, werden diese Mängel als verdeckte Mängel bezeichnet. Das Bauunternehmen muss den verdeckten Mangel innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist beseitigen.

Welche Baumängel können auftreten?

An einem Gebäude sind die Teile unterschiedlich stark mit einem Mangel behaftet. In Prozent ergibt das die folgende Analyse:

• Dach: 9,36 %,
• Decken und Fussböden: 8,25 %,
• Wände: 7,28 %,
• Haustechnik: 5,57 %,
• Fenster und Türen: 5,47 %,
• Keller: 5,44 %,
• Fassade: 3,4 %,
• Terrassen und Balkone: 3,31 %,
• Garage: 3 %,
• Fundament: 2,93 %,
• Aussenanlagen: 2,20 %,
• Wärme- und Schalldämmung: 2,45 %,
• Treppen: 1,52 %,
• Schwimmbad: 0,17 %,
• Schadstoffe: 0,05 %.

Im Dachbereich ist vor allem Feuchtigkeit der Hauptgrund von Mangel. Daraus resultiert Schimmelbildung, die durch Mangel an der Dämmung oder durch feuchtes Holz hervorgerufen wird. Undichte Fenster, schlecht schliessende Türen oder Hohlräume unter Fensterbänken sind häufig Ursache für einen Mangel. Im Keller sind mangelhafte Abdichtungen und eindringende Nässe Ursache für Schimmelbildung. An den Fassaden oder Wänden können Risse oder Verfärbungen auftreten. Treten Risse in den Wänden auf, sind fehlerhafte Ziegel oder schlecht verarbeitete Fugen oft die Ursache des Mangels.

Gewährleistungsansprüche des Bauherrn

In der Regel gelten Gewährleistungsansprüche auf

• Nacherfüllung,
• Selbstvornahmen durch den Bauherr,
• Ersatzvornahme durch das Bauunternehmen,
• Vertragsrücktritt,
• reduzierte Bezahlung,
• Schadensersatz.

Allgemein gilt eine Garantiefrist von 5 Jahren nach Bauabnahme. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt eine Garantiefrist mit Beginn der Kenntnisnahme. Die Höchstgrenze ist derzeit auf 10 Jahre ab Abnahme gesetzt. Eine individuell vereinbarte vertragliche Gewährleistungsdauer gilt generell vor der gesetzlichen Frist.

Die gesetzlichen Regeln und die SIA-Norm

In der Vertragsabfassung sind Klauseln hinsichtlich der Garantiefrist bzw. des Nachbesserungsrechts einzubeziehen. Für die Formulierung liegen die Regeln des Gesetzes oder die SIA-Norm zugrunde, sofern keine eigenständige Regelung getroffen wurde. Darauf ist besonders bei schlüsselfertigen Bauten zu achten. Der Laie kann sich zum Werkvertrag oder Kaufvertrag an diesen Vorschriften orientieren. Hinsichtlich Werkvertrag oder Kaufvertrag werden folgende gesetzliche Regelungen festgelegt:

• Werkvertrag:
  • Schadenersatz, Minderung und/oder Nachbesserung,
  • Verjährung der Mängelrechte nach 5 Jahren,
  • Verjährung bei absichtlicher Täuschung nach 10 Jahren der Bauabnahme,
  • Mängelrüge umgehend melden nach der Entdeckung des Mangels,
  • Die Geltendmachung vom Mangel erfordert kein Unternehmensverschulden,
  • Abnahme des Bauwerks nur als Ganzes, nicht in Teilen.
• Kaufvertrag:
  • Minderung oder Wandelung,
  • Ansprüche bei rechtlichem Mangel,
  • Mängelrüge zeitnah nach Entdeckung des Mangels,
  • Verjährung der Mängelrechte nach 1 Jahr,
  • Verjährung bei absichtlicher Täuschung 10 Jahre,
  • die Geltendmachung erfordert kein Verschulden des Unternehmens.

Der Bauherr hat bei Übernahme der gesetzlichen Regeln über Mängelrechte eine gute Rechtsposition. Die gesetzlichen Regeln sind gegenüber der SIA-Norm bezüglich der Geltendmachung von Mängeln vorteilhafter. Die SIA-Normen bewirken eine Verschlechterung der Rechtslage für den Bauherrn. Besonders die Fristen für Mängelrügen sind verkürzt. Werden die SIA-Normen Vertragsbestandteil, muss im Vertrag darauf hingewiesen werden. Diese SIA-Normen können beim Schweizerischen Ingenieur- und Architekten-Verein SIA kostenpflichtig eingesehen werden. Ausserdem können sie bei der vertragsverfassenden Partei, Baufachleuten oder Rechtsanwälten angefordert werden.

Gegenüberstellung der gesetzl. Vorschriften und der SIA-Norm

Diese Gegenüberstellung gilt für Werkverträge, wenn ein Unternehmen für einen ein Bauwerk anfertigt. Welche Mängelrechte können angewandt werden? Der Bauherr hat hier verschiedene Optionen:

• Gesetzlich: Nachbesserung, Ersatzvornahme, Minderwert,
• SIA-Norm: Nachbesserung subsidiär:
  • Ersatzvornahme durch Dritten,
  • Minderung,
  • Wandelung unter Ausschluss zu grosser Nachteile für den Unternehmer und die Annahmen dem Bauherr nicht zugemutet werden kann.

Welche weiteren Ansprüche können angewandt werden?

• Gesetzlich: bei Verschulden des Bauunternehmers Schadensersatz und Ersatz des Mangelfolgeschadens,
• SIA-Norm: ebenso.

Innerhalb welcher Frist muss die Mängelrüge erfolgen?

• Gesetzlich: nach Entdecken des Mangels, spätestens 5 Jahre nach Abnahme,
• SIA-Norm: innerhalb 2 Jahre nach Abnahme.

Ist die Abnahme eines Teilwerkes möglich?

• Gesetzlich: nein,
• SIA-Norm: ja.

Wann gilt das Bauwerk als genehmigt?

• Gesetzlich: durch die Erklärung des Bauherrn,
• SIA-Norm: wenn nach gemeinsamer Prüfung auf Geltendmachung verzichtet wird.

Ist ein Garantierückbehalt vorgesehen?

• Gesetzlich: nein,
• SIA-Norm: Werkleistung < 1 Mio dann 10 %, Werkleistung > 1 Mio dann 5 %.

Die häufigsten Fragen rund um Baumängel

Was ist ein Baumangel?

Ein Baumangel ist eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit eines Gebäudes. Laut Vergabe- und Vertragsordnung zählt auch die Nichteinhaltung anerkannter Regeln der Technik zu den Baumängeln. Im Zweifelsfall ist gemeinsam mit einem Sachverständigen zu klären, ob ein solcher Mangel vorliegt. Ein Anwalt ist ebenfalls oft hilfreich, um Recht zu bekommen.

Was sind wesentliche Baumängel?

Ein wesentlicher Baumangel liegt vor, wenn die Nutzbarkeit des Gebäudes wesentlich beeinträchtigt ist oder wenn anerkannte Regeln der Technik nicht eingehalten worden sind. Eine Rolle spielen dabei hohe Beseitigungskosten der Mängel bzw. ein hohes Risiko für Folgeschäden. Ein undichtes Dach, wodurch Feuchtigkeit in das Gebäude eintritt, ist ein häufiges Beispiel.

Was ist ein versteckter Baumangel?

Verdeckte Mängel sind bereits bei der Übergabe und Bauabnahme vorhanden, aber noch nicht erkannt oder berücksichtigt. Er wird meist erst zu einem späteren Zeitpunkt erkannt. Innerhalb der Gewährleistungsfrist muss der Auftragnehmer die Mängel beseitigen. Tückisch hieran ist, dass die Mängel zum Teil erst nach Jahren erkannt werden bzw. auffallen können.

Wann verjährt ein Baumangel?

In der Regel verjähren Baumängel nach 5 Jahren nach der Abnahme des Bauwerks. Diese Frist kann sich bei Vorliegen eines absichtlich verschwiegenen Mangels von Fall zu Fall erhöhen. Ist die Zeit bereits um, ist es daher sinnvoll, Möglichkeiten der Schadenregulierung und mögliche eigene Ansprüche durch einen Anwalt prüfen zu lassen.