Wichtige Regelungen zur Zweitwohnungssteuer in der Schweiz

Was gilt bei den Steuern für eine Zweitwohnung?

Eine Zweitwohnung ist eine nicht dauerhaft bewohnte Wohneinheit wie zum Beispiel eine Nebenwohnung, ein Chalet, ein Einfamilienhaus oder eine Ferienwohnung. Grundsätzlich sind Feriendomizile und zweite Wohnungen gleichzusetzen und werden steuerlich identisch behandelt.

Nebenwohnungen geniessen einen hohen Stellenwert. Das liegt daran, dass sie höhere Verkaufspreise generieren und einen Luxus darstellen. Zugleich sind die Steuern ähnlich wie beim Erstwohnsitz. Wer sich also einen Zweitwohnsitz leisten kann, kann sich die dazugehörigen Steuern leisten. Achten Sie gut darauf, diese zu bezahlen, um Probleme zu vermeiden.

In der Schweiz sind Ferienwohnungen frei nutzbar. Als Eigentümer können Sie daher selbst entscheiden, wie Sie mit der Liegenschaft umgehen möchten. Sie können diese vermieten oder als Feriendomizil nutzen. Dabei steht Ihnen frei, wie viel Zeit Sie tatsächlich in der Ferienwohnung verbringen.

In den folgenden Fällen wird die Zweitwohnung zur Erstwohnung:

1. Sie haben ihren Wohnsitz an der Adresse der Ferienwohnung.
2. Sie nutzen die Nebenwohnung zu beruflichen Zwecken.
3. Sie nutzen die Ferienwohnung zu Ausbildungszwecken.

In diesen Fällen ist es sinnvoll, Ihren Hauptwohnsitz an die entsprechende Adresse zu verlegen. So sparen Sie Zweitwohnungssteuer und die doppelte Bewirtschaftung von Immobilien. Alternativ nutzen Sie die zweite Liegenschaft nur für Ferienzwecke und vermieten sie in der Zwischenzeit an Dritte.

Übrigens ist ein Zweitwohnort nicht das gleiche wie eine zweite Immobilie. Der zweite Wohnort ist ein Aufenthaltsort, kein Wohnsitz. Er dient Ausbildungs- oder Arbeitszwecken und dient typischerweise den sogenannten Wochenaufenthalten.

Wann fällt eine Zweitwohnungssteuer an?

Die Zweitwohnungssteuer fällt dann an, wenn Sie Ihren Nebenwohnsitz offiziell besitzen. Sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind, gelten Sie als Besitzer und Eigentümer der Immobilie und sind für die steuerlichen Zahlungen zuständig.

Das Steueramt des Kantons wird sich mit Ihnen in Verbindung setzen. Obwohl es keine spezielle Steuer für zweite Wohnungen gibt, werden Zahlungen anfallen, die mit den Steuerkosten für Ihren Erstwohnsitz vergleichbar sind. Dies gilt sowohl für Ferienwohnungen als auch für vermietete Nebenwohnungen.

Wie hoch ist die Steuer für den Nebenwohnsitz?

Die Besteuerung von zweiten Wohnungen ähnelt der Besteuerung von dauerhaft genutzten Liegenschaften. Sie müssen den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Das gilt ebenfalls bei Liegenschaften, die aufgrund von Wetterverhältnissen wie Schnee oder Lawinengefahr nicht das ganze Jahr über nutzbar sind.

Je nach Kanton gibt es besondere Regelungen beim Eigenmietwert für zweite Wohnungen. Im Kanton Bern beispielsweise kommt nur der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer zur Anwendung. Bei der Vermietung an Feriengäste müssen Sie den Eigenmietwert nur noch anteilsmässig versteuern, dafür aber auf die Mieteinnahmen Einkommenssteuer zahlen.

Wenn Sie Ihr Ferienhaus verkaufen wollen, fällt dabei die Grundstücksgewinnsteuer an. Diese dient dazu, unerwünschten Spekulationen vorzubeugen. Je kürzer Sie die Liegenschaft besessen haben, desto höher ist die Grundstücksgewinnsteuer. In manchen Kantonen fällt beim Verkauf einer Liegenschaft kurz nach ihrem Erwerb zusätzlich ein Spekulationszuschlag an.

Zugleich können Sie als Immobilienbesitzer viele Ausgaben von der Steuer absetzen. Dies gilt sowohl für Ihre Hauptimmobilie als auch für den Nebenwohnsitz. Bewahren Sie Belege über Nebenkosten, über wertvermehrende Arbeiten sowie über die Anschaffungskosten auf.

Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, bei der Zweitwohnungssteuer zu sparen:

1. Gebäudeunterhalt: Teilen Sie grössere Arbeiten auf mehrere Jahre auf, um Progression berechnen zu können. Das lohnt sich dann, wenn die effektiven Unterhaltskosten über der Pauschale liegen.


2. Amortisation: Nutzen Sie den Spareffekt durch die indirekte Amortisation. Dieser ist bei Ferienhäusern oft etwas kleiner, da hier nur eine Verschuldung von etwa 60 % möglich ist. Dies liegt daran, dass Banken für den Kauf von Nebenwohnungen 30 bis 40 % Eigenkapital verlangen.


3. Renovationen: Dokumentieren Sie werterhaltende und wertvermehrende Arbeiten und informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater davon, welche davon Sie steuerlich geltend machen dürfen.

Darf ich einen zweiten Wohnsitz bauen?

In der Schweiz gilt seit dem 1. Januar 2013 die Zweitwohnungsverordnung, die als Konsequenz auf eine Volksinitiative zum Thema «Schluss mit dem uferlosen Bau von Zweitwohnungen» entwickelt wurde. Diese Verordnung bezieht sich auf Gemeinden, in denen es einen Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent oder mehr gibt. Hier dürfen zweite Wohnsitze nur noch unter ganz bestimmten Bedingungen bewilligt werden.

Frei nutzbare Ferienwohnungen dürfen in den betroffenen Gemeinden nicht mehr gebaut werden. So sollen kalte Betten vermieden werden, also Liegenschaften, die nur für wenige Tage pro Jahr bewohnt werden. In Orten wie Zermatt liegt der Anteil an kalten Betten bei 45 bis 50 Prozent. Erst, wenn dort der Zweitwohnungsanteil wieder fällt, dürfen neue frei nutzbare zweite Wohnungen gebaut werden.

Dabei richtet sich das Zweitwohnungsgesetz explizit an Wohneinheiten. Sowohl Einfamilienhäuser und Chalets als auch Wohnungen innerhalb von Häusern können als Nebenwohnung gewertet werden. Ausschlaggebend ist, dass die Wohneinheit als selbstständiger Haushalt geführt werden kann.

Wenn Sie in einer Gemeinde oder Stadt mit strengen Regelungen für Zweitwohnsitze wohnen möchten, sollten Sie Ihre Hauptwohnung dorthin verlegen. Dies bedeutet dann, dass Sie dort Steuern zahlen müssen. Zugleich profitieren Sie aber davon, eine Immobilie bauen oder kaufen zu können. Dies ist deshalb attraktiv, weil Erstwohnungen am Hauptwohnsitz deutlich günstiger sind als Ferienhäuser.

Die häufigsten Fragen zur Zweitwohnungssteuer

Was ist der Unterschied zwischen zweiter Wohnung und Zweitwohnort?

Nebenwohnungen sind meist Ferienhäuser oder ähnliche Liegenschaften, die Sie nur an wenigen Tagen im Jahr nutzen. Der Wohnort ist hingegen der Aufenthaltsort, an dem Sie arbeiten oder eine Ausbildung absolvieren. Er ist nicht mit dem Wohnsitz zu verwechseln. Denn der Wohnsitz befindet sich dort, wo Sie Ihren Lebensmittelpunkt haben und Steuern zahlen. Dabei ist die «Absicht des dauernden Verbleibens» relevant.

Was besagt das Zweitwohnungsgesetz?

Das Zweitwohnungsgesetz richtet sich an bestimmte Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt. In einer solchen Stadt ist es verboten, neue Ferienwohnungen zu errichten. Nur unter bestimmten Bedingungen dürfen Sie an diesen Orten eine zweite Wohnung etablieren. Meist ist es jedoch einfacher und günstiger, den Hauptwohnsitz an den gewünschten Ort zu verlegen.

Wie werden Ferienwohnungen besteuert?

Ferienwohnungen werden grundsätzlich ähnlich besteuert wie dauerhaft genutzte Wohnimmobilien. Sie müssen also den Eigenmietwert versteuern. Wenn Sie die Ferienimmobilie vermieten, sinkt der Eigenmietwert. Allerdings fallen Mieteinnahmen an, die steuerpflichtig sind. Lassen Sie sich hier von Ihrem Steuerberater unterstützen. Beachten Sie auch, dass es je nach Kanton andere Regelungen zur Immobilienbesteuerung gibt.

Wer darf eine Nebenwohnung erwerben?

Als Schweizer dürfen Sie in der Schweiz eine zweite Wohnung erwerben, vorausgesetzt, dass das Zweitwohnungsgesetz dies nicht in der gewünschten Region verbietet. Beachten Sie, dass Zweithäuser oft deutlich teurer sind. Banken werden nach einem hohen Eigenkapitalanteil fragen. Als Ausländer haben Sie mit einer Bewilligung ebenfalls die Möglichkeit, ein Ferienhaus in der Schweiz zu erwerben.