Durch einen Mietkauf Eigentümer einer eigenen Immobilie werden

Praktisch und einfach ein Haus oder eine Immobilie mit Optionskauf verkaufen

Der Optionskauf für ein Haus oder eine Wohnung wird immer beliebter, da die Immobilie nicht sofort gezahlt werden muss. Gleichzeitig besteht die Option, den Vertrag zu kündigen und das Objekt weiter zu verkaufen oder zu vermieden. Folglich existiert eine Reihe an Vorteilen für den Mieter, wenn er sich entscheidet, ein entsprechendes Objekt zu kaufen. Dennoch sollten die Kosten für den Kauf in der Schweiz nicht unbeachtet bleiben.

Wie läuft ein Mietkauf ab?

Das Prinzip hinter einem Mietkauf ist verhältnismässig einfach. Ähnlich wie beim Mieten einer Immobilie wird ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter abgeschlossen. Das Besondere an diesem Vertrag sind seine Klauseln. Anders als eine Mietwohnung oder ein Mietshaus geht das Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters über. Wie lange der Mietkauf aktiv ist, wird im Vertrag angeführt. Noch vor Vertragsabschluss weiss der spätere Eigentümer über den Kaufpreis des Objekts Bescheid.

Der Mieter lebt wie bei einem normalen Haus oder einer Wohnung im Objekt und zahlt monatlich den Kauf via Mietzahlung ab. Diese Miete enthält einen Ansparbetrag für den späteren eigentlichen Kauf. Dennoch fliesst nicht die Gesamthöhe der Monatsmiete in den Kaufbetrag der Immobilie. Einen Teil der monatlichen Zahlungen erhält der Eigentümer des Objektes als Mietzins. Gleichzeitig existiert kein verbindlicher Vertrag bei dieser Finanzierungsmethode. Der Mieter entscheidet selbst, ob der Kauf zustande kommt. Während das Optionsrecht des Mieters vom Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden muss, kann sich der theoretische Käufer jederzeit gegen den Objektkauf entscheiden.

Der Unterschied zwischen Options- und Mietkauf

Grundsätzlich wird zwischen Optionskauf und Mietkauf unterschieden. Zwar ist der Aufbau der besonderen Finanzierungsmethoden ähnlich. Letztendlich muss der potenzielle Interessent das Objekt jedoch nicht immer erwerben.

Beim klassischen Mietkauf unterzeichnen Vermieter und potenzieller Käufer einen Vertrag, in welchem festgehalten wird, wann und zu welchen Konditionen das Objekt endgültig in das Eigentum des Interessenten übergeht. Die Kaufsumme enthält vertraglich festgelegte Zinsen, welche mit monatlichen Mietzahlungen beglichen wird. Manche Verträge sehen einen Restkaufpreis neben der Miete vor, andere wiederum ermöglichen eine Abzahlung rein durch die Miete. Bei letzterer Option dauert es wesentlich länger, bis das Haus oder die Wohnung dem Käufer gehört. Die Restschuld lässt sich gleichzeitig mit einem Darlehen begleichen, falls die vertraglich vereinbarte Summe bis zum Stichtag nicht angespart wurde.

Beim Optionskauf hingegen besteht lediglich die Option, das Haus oder die Wohnung zu erwerben. Oft bieten Genossenschaft diese Möglichkeit an. Die meisten Verträge besitzen eine Laufzeit von bis zu 25 Jahren. Nach Ablauf dieses Zeitraums lässt sich die Immobilie zu einem festgelegten Preis kaufen. Der Kaufpreis entspricht jedoch dem Wert zum Stichtag. Anders als beim Mietkauf wird nur ein gewisser Anteil der Miete vom Endkaufpreis abgezogen. Gleichzeitig besteht für den potenziellen Käufer keine Verpflichtung, die Immobilie zu erwerben. Möchte das Haus oder die Wohnung doch nicht gekauft werden, lässt sich dies jederzeit ablehnen. Der Interessent erhält allerdings seine Zahlungen nicht zurückerstattet, sodass er häufig mehr für die Miete zahlt, als wenn er eine herkömmliche Wohnung oder ein Mietshaus mieten würde.

Die Vor- und Nachteile eines Mietkaufs

Wie bei anderen Finanzierungsarten erhält der Käufer beim Mietkauf zahlreiche Vor- sowie Nachteile. Zunächst fällt der Mietzins vergleichsweise höher aus als bei einer regulären Miete. Dennoch kann der Verkäufer einen Kredit gewähren. Da Banken bei dieser Finanzierung nicht involviert sind, muss dennoch kein Kredit aufgenommen werden. Die im Vertrag zuvor festgehaltenen Mietzahlungen werden zum Grossteil auf den eigentlichen Kaufpreis angerechnet, sodass die Restsumme deutlich geringer ausfällt. Gleichzeitig bleiben die Monatsraten wie vereinbart über den gesamten Vertragszeitraum stabil.

Dennoch muss jedem Interessenten bewusst sein, dass er aufgrund der Zinsen letztendlich mehr für das Haus oder die Wohnung bezahlt, als wenn er die Immobilien sofort kaufen würde. Oft fallen die finanziellen Konditionen zudem schlechter als bei einem Bankkredit aus. Viele Vermieter verlangen ergänzend eine relativ hohe Mietzahlung, wodurch der Käufer über sehr viel Eigenkapital oder Einkommen verfügen sollte. Lohnenswert ist der Kauf zugleich nur, wenn der Tilgungsanteil der Miete mehr als 80 Prozent beträgt. Ergänzend sollte der Verkäufer genau begutachtet werden. Geht dieser Pleite, geht in der Regel das vermietete Objekt verloren. In manchen Fällen führt dies letztendlich dazu, dass der Interessent keine Option auf Kauf mehr besitzt. Möchten Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben, besteht bei vielen Verkäufern die Möglichkeit auf einen Mietkauf. Ein Wohnungsmakler hilft Ihnen, leicht passende Objekte zu finden. Alternativ gibt es im Internet viele Angebote aus der Schweiz. Es hilft, zuvor ein Gespräch mit einer Bank zu führen. Hauskauf auf Kredit ist oft eine Alternative.

Häufige Fragen zum Mietkauf

Muss ein Vertrag unterzeichnet werden?

Bei einem Options- oder Mietkauf wird zwischen Verkäufer und Käufer beziehungsweise Interessenten stets ein Vertrag geschlossen. In diesem werden der monatliche Mietzins, die Dauer des Vertrags sowie die restliche Kaufsumme festgehalten. Da sowohl Anzahlung, Endpreis wie Laufzeit festgehalten werden, müssen Käufer und Verkäufer den Vertrag unterzeichnen, damit die Zahlungen und Konditionen wie vereinbart eingehalten werden.

Wie wird ein Mietkauf bezahlt?

Meist wird die besondere Finanzierungsvariante per Monatszahlung beglichen. Vertrag festgehalten wird eine Monatsmiete, welche sich nicht von der Zahlung eines herkömmlichen Mietobjekts unterscheidet. Die Miete bleibt unverändert, sodass sie weder höher noch niedriger ausfällt. Am Ende der Mietzahlungen bleibt eine Restsumme für das Objekt über. Sofern dieses erworben werden soll, muss diese Summe mit einer gesonderten Zahlung beglichen werden.

Wie lange dauert es, bis das Objekt tatsächlich erworben werden kann?

Die exakte Vertragsdauer fällt bei jedem Verkäufer und Käufer unterschiedlich aus. Im Vertrag wird vereinbart, wie lange die Mietzahlungen andauern und welche Anzahlung beziehungsweise Restsumme anfallen. Manche Objekte lassen sich somit bereits innerhalb weniger Jahre erwerben, bei anderen wiederum besteht erst nach 25 Jahren die Möglichkeit auf einen Kauf. Der Kauf kann zudem selbst nach diesem Zeitraum immer abgelehnt werden.

Muss ich das Objekt letztendlich erwerben?

Der Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer besagt zwar, dass das jeweilige Objekt nach Ablauf der Vertragsfrist zum Kauf bestehen bleibt. Entscheidet sich der Interessent jedoch gegen den tatsächlichen Erwerb, muss er das Objekt nicht abbezahlen. Falls Anzahlungen anfallen, erhält der Interessent diese jedoch nicht zurück. Auch die geleisteten Zinsen werden dem Verkäufer zugeschrieben.