Die Zwangsvollstreckung: Was bedeutet sie?

Die Vollstreckung und Rechte von Schuldnern: Was tun?

Zu einer Zwangsvollstreckungsmassnahme kommt es nicht ohne Grund. Es geht hierbei ein Mahnverfahren voraus, in dem der Gläubiger versucht, sein Geld zu erhalten. Dabei haben Schuldner ebenfalls bestimmte Rechte. Im Folgenden wird erklärt, wie der Ablauf ist, wann es dazu kommt und was für welche Partei zu tun ist.

Was ist eine Zwangsvollstreckung?

Die Zwangsvollstreckung ist für Finanzinstitute oder private Gläubiger eine Möglichkeit, ihre Geldforderungen zu vollstrecken. Denn wer seinen Kredit oder seine Hypothek nicht mehr bezahlen kann, haftet mit der Immobilie selbst und kann diese im Rahmen einer Immobilienpfändung verlieren. Es handelt sich um einen legalen Prozess, der oft die letzte Konsequenz darstellt. Er erfolgt erst nach Mahnungen und anderen Massnahmen sowie Strafzahlungen.

Die folgenden Gründe können dazu führen, dass Sie zahlungsunfähig werden und Ihre Immobilie zwangsversteigert wird:

1. Fehlerhafte Finanzplanung
2. Krankheit
3. Arbeitslosigkeit
4. Scheidung

Die gesetzlichen Grundlagen hierfür sind im Schuldbetreibungs- und Konkursrecht sowie in der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken festgelegt. Da die Bank ein Grundpfandrecht auf Ihre Immobilie hat, ist sie in der Lage, die Zwangsvollstreckung anzustossen. Denken Sie jedoch daran, dass dies nicht aus heiterem Himmel geschieht. Die Gläubigerbank wird zunächst versuchen, alle anderen Optionen auszuschöpfen. Nehmen Sie daher die Hilfsangebote in Anspruch und zeigen Sie sich, wo immer möglich, kooperativ.

Alternativen sind zum Beispiel tilgungsfreie Zeiten und Unterstützung beim Liegenschaftsverkauf. Grundsätzlich ist es im Interesse aller Beteiligten, die Zwangsversteigerung zu vermeiden. Bei einem klassischen Verkauf der Immobilie können Sie einen höheren Preis erzielen, was auch für die Bank als Gläubiger attraktiver ist. Ein professioneller Makler hilft Ihnen dabei, das Objekt so lukrativ wie möglich zu vermarkten.

Sollten Sie nicht nur zahlungsunfähig sein, sondern auch persönlichen Konkurs anmelden müssen, kommt es zu einer konkursamtlichen Versteigerung. Hier verlieren Sie nicht nur die Immobilie, sondern zudem Ihre anderen Wertgegenstände wie Autos, Möbel oder Luxusobjekte. Persönliche Gegenstände wie Kleidung dürfen Sie behalten, da sie zum alltäglichen Lebensbedarf gehören. Die betreibungsrechtliche Zwangsversteigerung ist die Alternative. Sie tritt dann ein, wenn Sie noch nicht vor dem persönlichen Konkurs stehen.

Wie läuft die Zwangsvollstreckung ab?

Bevor es zur Zwangsvollstreckung kommt, wird zunächst der Wert der Liegenschaft geschätzt. Dafür schickt die Bank einen Experten, der mit dem Gerichtsvollzieher zusammenarbeitet. Basierend auf dem ermittelten Wert erfolgt eine Ausschreibung der Immobilie im örtlichen Amtsblatt sowie auf den Internetseiten der Konkurs- und Betreibungsämter.

So können sich Interessenten über die geplante Zwangsversteigerung informieren. Im Versteigerungskatalog gibt es eine Übersicht zu Ihrer Immobilie mitsamt Fotos, Beschreibung und einem geschätzten Wert. Zum angekündigten Datum erfolgt dann die Versteigerung vor Ort. Der Höchstbietende gewinnt. Auch die Gläubigerbank darf Gebote abgeben, um den Preis in die Höhe zu treiben.

Der Höchstbietende erhält den Zuschlag und leistet eine Anzahlung in Höhe von 10 bis 20 Prozent des geschätzten Wertes. Somit geht das Eigentum auf den Käufer über. Sie als ehemaliger Besitzer müssen die Immobilie zum festgelegten Zeitpunkt verlassen. Tun Sie dies nicht, wird der Gerichtsvollzieher entsprechende Massnahmen bis hin zur Zwangsräumung anordnen.

Der Erlös aus der Versteigerung geht direkt an die Bank über. Meistens reicht der Gewinn nicht, um die Schulden komplett zu bezahlen. Somit sind Sie nicht automatisch schuldenfrei. Bei einem privaten Konkurs hingegen sind Sie nach der Zwangsvollstreckung üblicherweise von Ihren Obligationen befreit.

Wie lässt sich die Zwangsvollstreckung vermeiden?

Wenn eine Zwangsvollstreckung droht, haben Sie mehrere Möglichkeiten, das schlimmste Szenario abzuwenden. Idealerweise zahlen Sie Ihre Schulden komplett, bevor der Versteigerungstermin ansteht. Bei einer konkursrechtlichen Versteigerung müssen Sie alle angemeldeten Zahlungsforderungen, die oft über die Schulden für den Immobilienkredit hinausgehen, begleichen.

Als Schuldner können Sie ausserdem überlegen, Ihre Immobilie vor der Versteigerung freihändig zu verkaufen und so Ihre Schulden zu begleichen. Sobald die Zwangsversteigerung droht, sollten Sie alles in Ihrer Macht Stehende tun, um diese zu vermeiden. Ein Verkauf kann sogar dazu beitragen, Teile des Vermögens noch zu retten.

Zeigen Sie sich schon früh kooperativ und suchen Sie gemeinsam mit der Bank nach einer Lösung. Als Schuldner können Sie in der Schweiz zum Beispiel die Schuldnerberatung in Anspruch nehmen. Diese hilft dabei, die Situation richtig zu bewerten. Gemeinsam mit einem Experten können Sie geeignete Optionen finden und einen Ausweg planen. Dabei ist es jedoch so gut wie nie möglich, am Haus festzuhalten. Sie müssen sich also leider damit abfinden, Ihre Immobilie zu verlieren.

Eine Ausnahme gibt es nur dann, wenn Sie finanzielle Hilfe erhalten, etwa von Verwandten oder von einem Investor. Sehen Sie jedoch davon ab, einen weiteren Kredit aufzunehmen oder sich anderweitig zu verschulden. Falls Sie finanzielle Mittel zur Tilgung der ausstehenden Forderungen finden, können Sie die einstweilige Einstellung des Zwangsvollstreckungsverfahrens beantragen. Dafür müssen Sie glaubwürdig beweisen, dass Sie Ihre Zahlungsrückstände innert einer gewissen Frist begleichen können.

Die häufigsten Fragen zur Zwangsvollstreckung

Was ist mit der Zwangsvollstreckung gemeint?

Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist ein Prozess, der bei der Zahlungsunfähigkeit von Hausbesitzern eintritt. Es handelt sich um die letzte Möglichkeit der Bank, die ausstehenden Schulden einzufordern. Entsprechend passiert die Zwangsversteigerung nicht überraschend, sondern nach ausreichend Warnung. Sie besteht darin, dass Ihr Objekt an den Höchstbietenden versteigert wird, um mit dem Erlös zumindest einen Teil der Schulden zu decken.

Wie funktioniert die Zwangsvollstreckung?

Für die Zwangsversteigerung, die von einem Gerichtsvollzieher begleitet wird, wird zunächst die Immobilie geschätzt. Der Wert wird zusammen mit relevanten Informationen auf verschiedenen Portalen veröffentlicht. Zum festgelegten Termin findet vor Ort die Zwangsversteigerung statt, die der Höchstbietende gewinnt. Danach müssen Sie Ihre Immobilie verlassen. Der Erlös wird direkt an den Gläubiger überwiesen.

Wie kann ich die Pfändung abwehren?

Um die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie zu vermeiden, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Zahlen Sie die ausstehenden Schulden nach Möglichkeit vor dem Termin der Zwangsversteigerung. Eventuell können Sie sich dafür Geld von Verwandten oder Freunden leihen. Lassen Sie sich ausserdem von einer Schuldnerberatung unterstützen, um Möglichkeiten zu identifizieren. Um weitere Zahlungsaufforderungen zu vermeiden, ist manchmal der persönliche Konkurs die beste Variante.

Wie kann ich eine zwangsversteigerte Immobilie kaufen?

Viele Investoren sind daran interessiert, eine Immobilie unterhalb des Marktpreises zu finden. Hier sind zwangsversteigerte Objekte interessant, die auf entsprechenden Websites ausgeschrieben werden. Beachten Sie jedoch, dass der Erwerb ein Risiko mitbringt. Zudem sind häufig nur unvollständige Informationen zu dem jeweiligen Haus vorhanden. Lassen Sie sich daher von einem Experten beraten und wägen Sie das Risiko gut ab.