Das Besichtigungsrecht: Hinweise für Mieter und Vermieter

Das Recht von Vermietern, eine Mieterwohnung zu besichtigen

Grundsätzlich haben Mietende in der Schweiz das Recht, das Mietobjekt ungestört zu nutzen. Das bedeutet, dass keine unangekündigten Besuche vom Wohnungseigentümer erlaubt sind. Dies ist im Mietvertrag explizit geregelt. Zudem dürfen Sie als Eigentümer keine Schlüssel für die Mietwohnung einbehalten, sondern müssen den Bewohnern alle Schlüsselkopien aushändigen.

Das Mietrecht macht jedoch ebenso Vorgaben, die für den Eigentümer der Immobilie in verschiedenen Situationen wichtig sind. Entsprechend gibt es in der Schweiz einige offizielle Gründe für die Wohnungsbesichtigung, die nach vorheriger Ankündigung stattfinden sollte:

1. Unterhalt der Liegenschaft
2. Wiedervermietung nach gekündigtem Mietverhältnis oder Ablauf der Mietfrist
3. Verdacht auf vertragswidrige Aktivitäten
4. Regelmässige Wohnungsbesichtigung durch Vermieter

Insbesondere der letzte Punkt führt oft zu Konflikten. Eigentümer haben das Recht, von Zeit zu Zeit die Wohnung zu besichtigen. Jedoch gibt es keine Regel dazu, wie oft dies erlaubt ist. Daher wird im Einzelfall entschieden. Bei einem langen Mietverhältnis gilt, dass Sie als Eigentümer etwa alle fünf Jahre nach dem Rechten schauen dürfen. Bei kürzerer Mietdauer entsprechend vorher.

Normalerweise müssen sich Eigentümer bei den Mietenden anmelden, den Besichtigungsgrund nennen und gemeinsam einen Termin finden. In Ausnahmefällen dürfen Vermieter ohne Ankündigung an die Tür klopfen, etwa dann, wenn Gefahr für Leib und Leben besteht. Auch ein starker Gestank berechtigt zur Besichtigung, muss aber ebenfalls zwei bis drei Tage vorher angekündigt werden.

In diesen Fällen gibt es kein Besichtigungsrecht

Es kommt recht häufig vor, dass Mietende den Zugang zum Mietobjekt verweigern möchten. Das ist dann erlaubt, wenn der Eigentümer keinen guten Grund für den Besichtigungswunsch hat. In diesen Fällen dürfen sie die Liegenschaft also nicht besichtigen.

Gründe wie beispielsweise pures Interesse, eine jährliche Überprüfung der Mietsache oder eine Kontrolle zu eventuell vorhandenen Haustieren müssen Mietende nicht akzeptieren. Nur solche Gründe, die äusserst relevant für das Mietverhältnis sind, zählen zu den Rechtfertigungen für eine Wohnungsbesichtigung. Bei Verdacht auf Tiere mit hohem Stör- und Gefährdungspotenzial beispielsweise ist ein guter Grund gegeben. Harmlose Haustiere hingegen dürfen bei normalen Mietverträgen gehalten werden und rechtfertigen keine Wohnungsbesichtigung.

Sollten sich die Bewohner trotz Besichtigungsgrund wehren, dem Eigentümer Zutritt zu gewähren, gibt es nur zwei Möglichkeiten. Entweder können Vermieter vor Gericht ziehen und eine Unterlassungsklage einleiten, oder sie können das Mietverhältnis ordentlich kündigen.

Korrektes Vorgehen für Vermieter

Vermieter müssen darauf achten, ihre Besuche rechtzeitig anzumelden, um ihr Besichtigungsrecht in Anspruch nehmen zu können. Dabei gilt es laut Art. 257h Abs. 3 des Obligationenrechts, stets auf die Mieterinteressen Rücksicht zu nehmen. Entsprechend sollten Sie den Bewohnern mehrere mögliche Besuchstermine vorschlagen und sich kooperativ halten. Die Störung durch die Wohnungsbesichtigung sollte minimal sein.

Schicken Sie die Ankündigung mindestens 48 Stunden vorher per Brief oder per E-Mail ab. In den AGB des Mietvertrags stehen Modalitäten zu den Zutrittszeiten. Dabei handelt es sich typischerweise um Zeiten wie Montag bis Freitag von 8 bis 17 Uhr sowie Samstagvormittag.

Eigentümer müssen ihr Besichtigungsrecht nicht persönlich ausüben. Auch der Hauswart oder die Immobilienbewirtschafter können im Rahmen des Besichtigungsrechts die Wohnung besichtigen. Ebenso dürfen die Mietenden eine Vertretung schicken oder die Wohnung ohne eigene Präsenz besichtigen lassen. Dafür empfiehlt es sich, den Schlüssel an die Hauswartung zu übergeben.

Gehen Sie beim Thema Besichtigungsrecht stets respektvoll vor und achten Sie auf die Mieterinteressen. Hier handelt es sich um eine wichtige Möglichkeit, das Verhältnis zum Mieter zu stärken. Zeigen Sie daher Kooperationsbereitschaft, indem Sie etwa mehrere Termine anbieten oder bei Bedarf mit dem Termin noch warten. Bieten Sie zudem Auswahlmöglichkeiten wie etwa die Wohnungsbesichtigung ohne Anwesenheit des Mieters an. Indem Sie offen kommunizieren, haben Sie oft die beste Chance auf eine konfliktfreie Wohnungsbesichtigung. Bringen Sie idealerweise eine kleine Aufmerksamkeit mit, um sich für den Aufwand erkenntlich zu zeigen.

Zugang zur Mietwohnung: Tipps für Mieter

Wer zur Miete wohnt, muss im Rahmen des Besichtigungsrechts dem Vermieter ungehinderten Zugang gestatten. Dazu gehört das Recht, alle Räumlichkeiten zu betreten. Nur bei triftigen Gründen ist es erlaubt, bestimmte Räume abzusperren. Eine Reinigung der Wohnung zu Besichtigungszwecken darf der Vermieter hingegen nicht verlangen.

Darüber hinaus ist es laut Mietvertrag erlaubt, vorgeschlagene Besichtigungstermine abzulehnen. Hier müssen Eigentümer beispielsweise auf den Urlaub von Bewohnern Rücksicht nehmen. Laut der «Duldungspflicht» gilt es aber für beide Seiten, Toleranz zu zeigen. Wer als Bewohner länger im Urlaub ist, kann beispielsweise erlauben, dass auch ohne die eigene Anwesenheit besichtigt werden darf. Dafür ist es sinnvoll, alle Regelungen schriftlich festzuhalten.

Eine weitere Bedingung der Miete besagt auch, dass Eigentümer die Mietwohnung nicht ohne Erlaubnis betreten dürfen. Nur Notfälle wie ein Wasserrohrbruch rechtfertigen dies. In allen anderen Fällen machen sich Eigentümer des Hausfriedensbruchs schuldig. Sollte es so weit kommen, ist es als Mietender wichtig, sich rechtlich unterstützen zu lassen.

Die häufigsten Fragen zum Besichtigungsrecht

Darf der Vermieter die Mieterwohnung besichtigen?

Ja, Vermieter dürfen Wohnungen, die sie zur Miete anbieten, grundsätzlich besichtigen. Dafür gilt es jedoch, die Vorgaben des Besichtigungsrechtes zu respektieren. Unter anderem müssen Sie die Besichtigung zwei bis drei Tage vorher ankündigen und mit dem Mieter einen passenden Termin finden. Laut Mietvertrag muss der Mieter nur dann öffnen, wenn Sie einen Grund wie etwa eine Neuvermietung nach Kündigung haben.

Können Mieter Wohnungsbesichtigungen vermeiden?

Laut Mietrecht müssen Mietende die Besichtigung nur dann erlauben, wenn der Eigentümer der Immobilie dafür einen guten Grund angibt. Ausserdem sind im Vertrag über die Miete genaue Bedingungen zu den erlaubten Tagen und Uhrzeiten angegeben. Grundsätzlich müssen Eigentümer die Wohnungsbesichtigung so durchführen, dass sie den Bewohner der Mietwohnung nur minimal stört.

Wann habe ich kein Besichtigungsrecht?

Als Eigentümer haben Sie nur mit einem guten Grund das Recht, die Wohnung zur Miete zu besichtigen. Wenn Sie jedoch einfach interessiert oder neugierig sind oder wenn Sie etwa überprüfen möchten, ob Haustiere vorhanden sind, gilt das Besichtigungsrecht nicht. Sehen Sie auf jeden Fall davon ab, Schlüsselkopien zu behalten oder sich gewaltsam Zugang zur Wohnung zu verschaffen.

Wie kündige ich die Wohnungsbesichtigung bei Mietern an?

Die Wohnungsbesichtigung müssen Sie laut Mietrecht rechtzeitig ankündigen, das heisst mindestens zwei bis drei Tage vorher. Wählen Sie dafür die Schriftform und warten Sie auf die Antwort der Mieter. Falls der Termin nicht passt, sollten Sie auf Alternativvorschläge des Mieters eingehen. Zeigen Sie sich im Sinne eines guten Verhältnisses kooperativ und bleiben Sie selbst bei störrischen Mietern immer freundlich.