Stockwerkeigentum mit Sonderrecht für den Eigentümer

Stockwerkeigentum – die Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Das Stockwerkeigentum gibt es in der Schweiz seit 1965. Es hat den Zweck, einem grösseren Bevölkerungsteil den Kauf von Eigentum zu ermöglichen und von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen zu wechseln. Das Stockwerkeigentum unterscheidet sich vom Besitz einer Mietwohnung und vom Zusammenleben in einem Miethaus. Hier gehört das gesamte Haus und Grundstück allen gemeinsam. Damit hat jeder Miteigentümer ein Sonderrecht an der eigenen Wohnung und an den zu ihr gehörenden Bereichen.

Das Stockwerkeigentum ist in der Schweiz entsprechend ein Miteigentum am Haus und steht in Zusammenhang mit den dazugehörigen Sonderrechten, während die Gemeinschaft das Sagen hat und niemand einen eigenen Garten oder Parkplatz besitzt. Ein Stockwerkeigentümer kauft daher nicht nur seine Eigentumswohnung, sondern das Miteigentum am gesamten Grundstück und an spezifischen Gebäudeteilen. Bereiche, die seinem Wohnungsteil zugeordnet sind, gestatten die freie Verfügung, so Keller, Dachböden, Zugänge, Balkone oder Terrassen.

Der Stockwerkeigentümer hat unter diesen Bedingungen ein exklusives Nutzungsrecht für seine Eigentumswohnung und die dazugehörigen Bereiche und Räume. Er kann diese nach Belieben gestalten, einrichten, umbauen oder erneuern. Die Zuteilung der Flächen wird durch Bau- und Aufteilungspläne definiert und im Grundbuch hinterlegt. Die Bereiche, die nicht dazu gehören, gelten als gemeinschaftliche Teile. Diese umfassen:

• Böden
• elementare Gebäudeteile wie tragende Mauern oder Fundamente
• Treppenhaus
• Zentralheizung
• Fenster
• Fassade
• Garten
• Dachterrasse

Das Stockwerkeigentum bringt daneben mit sich, dass Entscheidungen über die gemeinschaftlichen Teile immer von der Zustimmung der Nachbarschaft abhängen. Jeder muss sich entsprechend an die Rechte, Pflichten und Entscheidungen aller halten. Das betrifft vor allen Dingen wichtige Umbaumassnahmen, Fassadensanierungen oder das Ersetzen neuer Türen und Fenster. Dafür wird in der Regel eine Eigentümerversammlung einberufen. Gleichzeitig werden die Kosten gemeinsam getragen, oftmals durch das Einrichten eines Erneuerungsfonds.
In seiner eigenen Wohnung darf der Eigentümer dagegen tun und lassen, was er möchte. Er kann Wände einbauen oder durchbrechen, die Raumaufteilung ändern oder eine besondere Innenausstattung bestimmen. Gleichzeitig ist ihm überlassen, wann und ob er Umbauten vornimmt und welche Baufirma er nutzt. Die Kosten trägt er für diesen Zweck selbst.

Der Kauf von Stockwerkeigentum – das sollte beachtet werden:

Beim Kauf eines Stockwerkeigentums ist nicht nur wichtig, die Eigentumswohnung genauer anzuschauen, auch andere Bereiche sollten geprüft werden, um böse Überraschungen zu vermeiden. Das betrifft beispielsweise eine brüchige Fassade oder ein undichtes Dach. Wird eine Sanierung notwendig, trägt der Stockwerkeigentümer die Kosten mit. Allgemein gilt, dass Sanierungen und Umbauten aus einem Erneuerungsfond finanziert werden, in den alle Eigentümer einzahlen. Ist dieser jedoch nicht vorhanden, kann es passieren, dass eine grosse Summe auf einmal fällig wird, die der Stockwerkeigentümer nicht ablehnen kann. Wer entsprechend nicht vor dem Kauf prüft, welche Massnahmen am Haus geplant sind, trägt die Kosten des Vorgängers mit oder muss diese sogar begleichen.

Beim Kauf lohnt der Blick in die Begründungsurkunde. Diese enthält alle Aufteilungspläne und das gesamte Verwaltungs- und Benutzungsreglement. Aus der Urkunde gehen die Rechte und Pflichten hervor, die über den normalen Kaufvertrag hinausreichen. Dazu sind die Beschlussprotokolle enthalten. Kenntnisse über alles sind hilfreich, um sich nicht alleine von einer schönen Wohnung und guten Lage blenden zu lassen. Populär beim Stockwerkeigentumskauf ist, dass die Wohnung bereit vor Baubeginn anbezahlt wird. Übernimmt der Bauherr dann nicht die Verantwortung für mögliche Baumängel, stehen die Eigentümer dafür gerade und müssen sich mit dem Problem herumschlagen.

Der Begründungsakt

Stockwerkeigentum muss in der Schweiz begründet werden. Dazu dient der Begründungsakt. Eine Stockwerkeigentumsbegründung benötigt die Aufteilungspläne, eine Begründungserklärung, die Begründung vor dem Gebäudebau und den Grundbucheintrag.
Der Begründungsakt umfasst die Nennung des Eigentümers und definiert die Aufteilung des Grundstücks. Im Rahmen des Begründungsaktes werden die Stockwerkanteile benannt, festgelegt und in ihrer Wertquote bestimmt.

Die räumliche Aufteilung erfolgt über die Aufteilungspläne. Beim Kauf der Eigentumswohnung lohnt sich, frühzeitig den Kontakt mit der Urkundenperson des Begründungsaktes Kontakt aufzunehmen, da dieser sehr komplex ist. Ein Sonderrecht kann nicht nur auf Keller und Terrassen fallen, sondern auch auf bestimmte Stockwerkbereiche, wenn für geschäftliche Zwecke ein separater Zugang notwendig ist. Oft wird im Aufteilungsplan bestimmt, dass der dazugehörige Raum geschlossen ist und einen eigenen Zugang hat.

Die Berechnung der Wertquote

Mit einem Begründungsakt wird immer die Wertquote bestimmt. Diese dient der Kostentragung der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Stimmrecht bei der dazugehörigen Eigentümerversammlung. Die Wertquote wird mit einem gemeinsamen Nenner ausgegeben, wobei Bruchteile üblich sind, beispielsweise ein Zehntel oder Hundertstel. Wie die Wertquote ermittelt wird, muss nicht offengelegt werden. Üblich ist, von der Hauptfläche aller Stockwerkeinheiten auszugehen, während für die Wertquote Balkonflächen oder Kellerabteile zu einem reduzierten Satz berechnet werden, da sie untergeordneter Natur sind.

Die Wertquote wird am Wert aller Einheiten der Liegenschaft und gemeinschaftlichen Verwaltung gemessen und berechnet. Diese bilden in ihrer Gesamtheit 100 Prozent. Ausgehend vom Gesamtwert der Einheiten wird berechnet, wie hoch der Anteil jeder einzelnen Eigentumswohnung ist. Die Angabe der Wertquote ist bei der Begründung des Stockwerkeigentums nötig und unterliegt keinen gesetzlichen Vorschriften.

Häufige Fragen zum Stockwerkeigentum

Wer hat bei einem Stockwerkeigentumskauf das Vorkaufrecht?

Gegenüber herkömmlichen Mieteigentum besteht beim Kauf von Stockwerkeigentum kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses kann jedoch im Rahmen des Begründungsaktes freiwillig festgelegt und im Grundbuch vermerkt werden. Sinn macht das Vorkaufsrecht, wenn nur wenige Parteien der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorhanden sind. So lässt sich Einfluss auf die Zusammensetzung der Gemeinschaft nehmen. Bei einer grösseren Stockwerkeigentümergemeinschaft ist ein Vorkaufsrecht weniger üblich.

Wie erfolgt die Zweckbestimmung beim Stockwerkeigentum?

Die Zweckbestimmung erfolgt entweder im Begründungsakt oder im Reglement des Stockwerkeigentums. Sie ist entweder positiv oder negativ ausgerichtet, entsprechend enthält sie, was zulässig ist oder die Bedingungen, die nicht gelten. Sie ermöglicht das Festlegen, ob eine Stockwerkeinheit als Wohnraum oder Geschäftsraum verwendet wird und bedarf immer die Zustimmung aller Eigentümer.

Was ist ein Erneuerungsfond?

Der Erneuerungsfond spielt beim Stockwerkeigentum eine wichtige Rolle. Er dient für die Finanzierung aller anfallenden Sanierungsarbeiten an der Liegenschaft. Die Einzahlung erfolgt von allen Eigentümern, so dass über einen bestimmten Zeitraum ein finanzieller Puffer entsteht, der dann verwendet werden kann, wenn Baumassnahmen notwendig werden. Der Erneuerungsfond wird mit Hilfe der gemeinschaftlichen Verwaltung beschlossen und ist eine nützliche Rücklage.

Was gilt für den Verkauf einer Stockwerkeinheit?

Ein Verkauf ist möglich, wenn das Eigentum begründet ist und ein Reglement vereinbart wurde. Solange die Einheiten nicht ausgestaltet oder zugeordnet sind, erfolgt die Eigentumsübertragung erst nach der Erstellung des Baus per Kaufvertrag. Dieser benötigt eine genaue Beschreibung des Objekts. Gleichzeitig hat der Verkäufer nach der Veräusserung seines Stockwerkeigentums keinen Anspruch auf den Erneuerungsfond oder eine Rückerstattung seiner eingezahlten Beträge.