Die Räumungsklage: Rechte und Pflichten

Kündigungsausspruch und Räumungsklage – Sinn und Ablauf

Gibt es Schwierigkeiten im Mietverhältnis, kann dieses nach gesetzlichen Regelungen aufgelöst werden. Meistens geschieht das durch eine fristlose Kündigung. Diese ist dann gerechtfertigt, wenn Zahlungsrückstände von mindestens zwei Monatsmieten vorliegen, wenn körperliche Angriffe oder Beleidigungen erfolgt sind oder wenn schwerwiegende Verstösse gegen die Hausordnung vorliegen.

Ein anderer Grund kann Eigenbedarf sein. Dabei muss im Kündigungsschreiben angeben sein, für wen das Mietobjekt vorgesehen ist, während sich der Eigentümer gleichermassen an den vorgeschriebenen Kündigungsfristen halten muss. Eigenbedarf ist nur dann möglich, wenn die Mietwohnung für Angehörige und Verwandte vorgesehen ist und wenn entsprechend zwingende Gründe vorliegen, dass das Mietobjekt geräumt werden muss.

Der Kündigungsvorgang ist nur schriftlich möglich. Der Wohnungsmieter hat daraufhin das Mietobjekt zu verlassen. Geschieht das nicht und verweigert er den Auszug, ist es nicht einfach möglich, ihn aus den bewohnten Räumen zu werfen. Das Mietrecht regelt den Schutz des Wohnraums, so dass ein Wohnungsbesitzer rechtlich vorgehen und eine Räumungsklage veranlassen muss. Mit dieser erhält er einen Räumungstitel und das Ganze wird gerichtlich verfolgt. Ist die Räumung bestätigt, hat der Vermieter das Recht, die Mietwohnung räumen zu lassen.

Der Räumungstitel muss sich immer auf alle in der Mietwohnung lebenden Personen beziehen, die entweder eine Gewerbeeinheit oder das Besitzrecht haben. Darunter fallen neben dem Hauptmieter auch Ehepartner, Eltern oder mögliche Untermieter, die ansonsten bleiben dürfen und das Räumen unmöglich machen.
Der Räumungstitel benötigt die Auflistung aller Beteiligten. Ausgenommen sind Kinder, die als Besitzdiener gelten. Unterlässt der Wohnungsvermieter die Auflistung und richtet sich die Räumungsklage nur an einen Hauptmieter im Mietvertrag, ist es möglich, dass sie durch das Gericht abgewiesen wird.

Umfang und Inkrafttreten einer Räumungsklage

Räumungsklagen sind in der Regel die Folge von Eigenbedarf oder bei fristlosen Kündigungen der Fall, wenn entsprechend vorher bereits Schwierigkeiten bestanden haben. Sie gelten als letztes Mittel, die ein Wohnungsvermieter gegen die im Haushalt lebenden Personen erwirken kann.
Diese Bedingungen sind für beide Parteien unangenehm, während der Eigentümer Geduld aufbringen muss, bis die Mietwohnung verlassen wird. Bis zum tatsächlichen Räumungsvorgang nach der Klage können mehrere Monate vergehen.

Das liegt daran, dass der Wohnungsvermieter erst einen Räumungstitel erhält und das Gericht ausführlich prüfen muss, ob die Klage gültig ist und die Räumungsfrist durch den Wohnungsmieter nicht eingehalten wurde. Bei Räumungsklagen wegen Eigenbedarfskündigungen dauert der Prozess meistens nicht so lange, da umfangreiche Gutachten nicht notwendig sind. Dennoch ist mit einer Dauer von einem halben bis ganzen Jahr zu rechnen.

Mietrechte beider Parteien bei Zwangsräumungen

Oftmals führen falsche Angaben zur Bonität des Wohnungsmieters und fehlende Zahlungen der Miete zu Räumungsklagen. Dennoch hat jeder das Recht, gegen Kündigungsschreiben Einspruch zu erheben und sich entsprechend zu wehren. Damit verbunden ist immer, dass Wohnungseigentümer die Bewohner nicht einfach auf die Strasse setzen können und diese bis zur vollständigen Klärung in der gewohnten Umgebung verbleiben dürfen. Einige wehren sich gegen ungerechtfertigte Kündigungen durch das Nichteinhalten der Kündigungsfristen.

Der Widerspruch ist meistens begründet, wenn das Auflösen des Mietverhältnisses eine Härte für den Betroffenen darstellt. Das ist auch dann der Fall, wenn er alleine wohnt. Möglichkeiten hierfür sind beispielsweise wirtschaftliche oder persönliche Gründe oder wenn es nicht sofort möglich ist, eine Ersatzwohnung aufzutreiben. Widerspruch lässt sich erheben, wenn Wohnungsvermieter schwer erkrankt sind, ein hohes Alter aufweisen und gebrechlich sind, bei einer Schwangerschaft oder bei Invalidität.
Dabei werden die Rechte und Interessen des Wohnungsvermieters jedoch immer mit berücksichtigt, wenn geklärt wird, ob der Widerspruch gültig ist. Sinnvoll ist es daher immer, die Gründe im Kündigungsschreiben bereits ausführlich zu benennen.

Eine zwangsweise Durchsetzung der Wohnungsräumung ist nur mit gerichtlichem Urteil möglich. Für den Haus- oder Wohnungsvermieter ist es immer besser, zu wissen, wer sich in seiner Immobilie aufhält. Bis die Klage durchgesetzt wird, steht dem Eigentümer eine Entschädigung zu. Diese umfasst in der Regel die Mietzahlung für den Zeitraum, in dem alle Wohnungsmieter noch im Mietobjekt leben. Sobald jedoch der Räumungstitel erwirkt wurde und berechtigt ist, darf das Räumen stattfinden.

Vorgang bei der Räumung nach der Räumungsklage

Bevor das Räumen der Mietwohnung fällig wird, unterliegt der Vorgang immer typischen Schritten. Der Ablauf ist entsprechend folgender:

• Es erfolgt ein Kündigungsschreiben an den Wohnungsmieter.
• Wohnungsvermieter hat das Recht auf Widerspruch gegen das Kündigungsschreiben.
• Wohnungsvermieter setzt eine Nachfrist.
• Nach verstrichener Nachfrist wird die Räumungsklage eingereicht. Hilfreich ist hier ein Anwalt.
• Die Klage darf erst nach mindestens zwei Wochen nach dem Kündigen erfolgen.
• Das zuständige Gericht fordert den Wohnungsmieter zum Räumen der Mietwohnung auf. Das geschieht per Einschreiben, so dass eine Verpflichtung besteht, zu antworten. Geschieht das nicht, kann ein Versäumungsurteil beantragt werden.
• Das Gericht bestätigt das Urteil, das damit rechtskräftig wird.
• Der Wohnungsvermieter beauftragt einen Gerichtsvollzieher für die Vollstreckung.

Sobald die Vollstreckung gestattet ist, erfolgt eine Aufforderung an den Wohnungsmieter für das Räumen des Mietobjekts. Das übernimmt der Beauftragte und nicht mehr der Eigentümer. Meistens wird dem Wohnungsmieter noch einmal ein Zeitraum eingeräumt, in dem er vor dem Räumen die Mietwohnung verlassen kann. Geschieht das nicht freiwillig, wird ein Container angefordert, in dem der Hausrat eingelagert wird. Der Räumungsanspruch entfällt, wenn der Wohnungsmieter vorher auszieht oder wenn er vorher bereits die vollständige fällige Mietsumme erstattet hat.

Häufige Fragen zur Räumungsklage

Was kosten Räumungsklagen?

Kosten fallen sowohl für den Erhalt des Räumungstitels als auch für das Zwangsräumen an. Hier belaufen sich die Kosten für grössere Wohnungen oftmals in dreistelligen Bereich. Davor trägt zunächst der Wohnungseigentümer die Gerichtskosten, die bei erfolgreicher Klage auf den Wohnungsmieter übergehen. Der Streitwert berechnet sich aus der Kaltmiete des Mietobjekts.

Wie lange dauern Räumungsklagen nach einer fristlosen Kündigung?

Bevor Räumungen und der endgültige Auszug durch den Mieter erfolgen, vergehen in der Praxis meistens mehrere Monate. Bei fristlosen Kündigungen müssen zunächst die Frist zum Auszug und eine gewisse Nachfrist verstreichen. Hinzu kommt, dass die Räumungsklage durch das Gericht geprüft und bestätigt werden muss, sobald der Vermieter diese eingereicht hat.

Wie lässt sich eine Räumungsklage beschleunigen?

In der Praxis zeigt sich, dass Räumungsklagen oftmals im Ablauf und in der Dauer nicht beschleunigt werden können. Möglich ist ein schnellerer Vorgang, wenn es um klare Verhältnisse geht, so bei Eigenbedarfskündigungen. Ansonsten müssen sich Eigentümer von Wohnungen in Geduld üben und vorerst die Kosten für das Verfahren selbst tragen.

Wann wird eine Räumungsklage hinfällig?

Räumungsklagen werden dann hinfällig, wenn Kündigungen aufgrund fehlender Mietzahlungen erfolgt sind und der Mieter innerhalb eines Monats, nachdem die Klage zur Räumung erhoben wurde, die Rückstände zahlt. Ein Mieter hat entsprechend immer die Möglichkeit, das Ganze rückgängig zu machen, und mit dem Vermieter neue Bedingungen festzulegen. Es empfiehlt sich, die Mietzahlungen dann pünktlich zu leisten.